c罗资料侃财邦丨又见楼市去库存,“商改住”靠

2021-10-29 12:01 | 已有195条评论

近日,湖南省住建厅、发改委等六部门联合印发《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,将各地去库存的压力摆在了明面上——针对公寓、写字楼、商铺等非住宅商品房的高库存,“政策之手”要发力了。

上一次湖南出台类似的“化解房地产库存”文件,还是在2016年,重点是商品住宅,由省政府办公厅出台《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

那么,这一次有哪些看点呢?

“高库存”有多严重?

非住宅商品房的库存压力有多严重,看看长沙的公寓就知道。

关注侃财邦的朋友,一定记得今年3月底侃财邦首发了长沙商务公寓“特价甩卖”的重磅消息。南郊公园附近的新力铂园公寓,原价每平方米9000多元,3月特价6888元。还有梅溪湖一期的振业城、高铁新城的明昇壹城等,降价力度都不小。

如今,半年过去了,这样的“价格大跳水”还没停下来。就在10月,位于梅溪湖一期的中海阅溪府项目,近期推出毛坯LOFT公寓,特价仅“6字头”起。

有研究机构称:由于公寓项目促销不断,今年前8个月,长沙市内五区的公寓成交均价同比下跌5%,达到12286元/平方米。从库存量看,去化周期维持在36个月左右。而比较健康市场的去化周期,应该是8-10个月左右。

省住建厅、省统计局通报显示:今年上半年,全省办公楼销售面积35.83万平方米,同比减少1.7%。

“商改住”是真的吗?

这次的“十条措施”提出“商改住”,引起了业界热议,也让人浮想联翩。但侃财邦以为,不要被一些自媒体的“标题党”所迷惑,一定要认真读文件。

《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》中的原文是这么说的:对已出让尚未建设的非住宅商品房用地,允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下,经批准可按“商改住”进行规划修改,并可适当降低商住配比。

很显然,文件提出了“商改住”的大方向,但是有大量前置条件,并非说改就改。

公寓的居住成本会降低?

在长沙,45平方米左右的商务公寓,如果以每平方米1万元左右计,总价不到50万元,而且还不限购房资格,有钱就能买,看上去很诱人。

但公寓卖不动的一个重要原因,是水电、燃气、物业等居住成本,明显高于普通住宅。

如今好了,这次的“十条措施”提出:居住在公寓的居民住户,符合“一户一表”安装条件和建设标准的,由城市自来水公司、电网公司、城市燃气公司抄表到户后,用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件 , 申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。

也就是说,公寓的居住成本有望降低。当然,这还需要各市州出台针对性、个性化、可操作的政策措施予以明确,侃财邦也将持续关注。

现在能抄底吗?

这次的“十条措施”去库存,主要惠及公寓、写字楼、商铺等三类非住宅商品房。对于普通投资者来说,写字楼、商铺如今都不是很好的投资品。作为租赁大户的教育培训机构,如今全面撤出写字楼;“一铺旺三代”的实体商铺,被互联网打得“一地鸡毛”;看来看去,似乎只有公寓的投资价值要突出点。

实际情况也是,长沙公寓集体“价格大跳水”后,很多人都暗潮涌动,觉得这是抄底的好时机了。但侃财邦以为,买公寓是个技术活,出手需慎重,且行且珍惜。

首先,“十条措施”明确提出,各市州要力争用3到5年时间,推动非住宅商品房库存明显下降。这说明官方对政策效果也持审慎态度,还需要“让子弹飞一会儿”。

其次,无论是投资、出租还是自住,公寓对地段的要求很高,成熟的商圈、地铁公交方便,这样的公寓才有价值。

再次,公寓价格要和周边商品房有一定差价,才有选择入手的性价比。

作者 陈淦璋

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